賃貸不動産経営管理士、過去問２０２０年度1問から25問解答

【問 12】 賃貸人ＡがＢに管理を委託しＣに賃貸する管理受託方式と、Ａが Ｂに賃貸し、ＢがＡの承諾を得てＣに転貸するサブリース方式の異同に関する 次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。
ア ＢのＣに対する立退交渉は、管理受託方式もサブリース方式もいずれも弁 護士法に抵触し違法となるおそれがある。
イ Ｃの善管注意義務違反により賃貸物件が毀損したときは、管理受託方式の 場合、ＢはＡに対して損害賠償責任を負うが、サブリース方式の場合、Ｂは Ａに損害賠償責任を負わない。
ウ Ｃが賃借する契約が終了し、Ｃに対して建物明渡請求訴訟を提起する場合 は、管理受託方式の場合はＡが原告となり、サブリース方式の場合はＢが原 告となる。
エ ＡＢ間の契約について、管理受託方式の場合は借地借家法の適用はなく、 サブリース方式の場合は借地借家法の適用がある。
１ ア、イ
２ ア、ウ
３ イ、ウ
４ ウ、エ

【問 13】 契約の成立および契約書に関する次の記述のうち、最も適切なも のはどれか。
１ 契約は、申込みに対して相手方が承諾をしたときに成立し、明示的な承諾 の意思表示がない限り成立しない。
２ 契約書は、契約当事者の権利・義務に関する記載内容に誤りを生じさせな いよう、定型的な書面とすべきである。
３ 諾成契約とは、契約の成立に目的物の授受を要する契約であり、賃貸借契 約がこれにあたる。
４ 契約当事者は、第三者に対して、契約内容を説明しなければならないこと があり、その場合、契約書は重要である。

【問 14】 サブリース住宅原賃貸借標準契約書平成 30 年３月版（国土交通省 住宅局公表。以下、本問において「サブリース標準契約書」という。）に関する 次の記述のうち、誤っているものはどれか。
​１ サブリース標準契約書では、契約で定めた禁止期間内は、借主（管理業者） から同契約を解約することができないものとされている。​
２ サブリース標準契約書では、転貸の条件として、民泊の用途に転貸するこ との可否についても明示することとされている。
３ サブリース標準契約書では、転借人から受領した賃料について、自己の固 有財産及び他の賃貸人の財産と分別管理することも借主（管理業者）の義務 とされている。
４ サブリース標準契約書では、賃貸物件の引渡日と賃料支払義務発生日は同 一でなければならないとされている。

【問 15】 賃貸住宅標準管理委託契約書（国土交通省土地・建設産業局平成 30 年３月 30 日公表。以下、本問において「標準管理委託契約書」という。）に 関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１ 標準管理委託契約書では、同契約が終了したときには、管理業者が保管し ている金員や関係書類を、新たに賃貸物件の管理を行うこととなる者に引き 渡すこととされている。
２ 標準管理委託契約書では、委託業務を契約管理業務、清掃業務、設備管理 業務、特約業務の４つに分類し、それらの具体的な内容を明示することとし ている。
３ 標準管理委託契約書では、管理業者が管理業務を行うために必要な情報を 提供することは、貸主の義務とされている。
４ 標準管理委託契約書では、契約で定めた管理業務を管理業者が第三者に再 委託することが認められているが、賃料等の徴収業務、契約更新業務及び契 約終了業務を一括して再委託することは禁止されている。

【問 16】 宅地建物取引業法に基づき、賃貸取引に係るＩＴを活用した重要 事項説明を実施する場合に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 宅地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類 及び説明の内容を十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発 する音声を十分に聞きとり、やり取りができる環境で実施されなければなら ない。
イ 宅地建物取引士が記名押印した重要事項説明書及び添付資料が、重要事項 の説明を受けようとする者にあらかじめ送付されていなければならない。
ウ 重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付資料を確 認しながら説明を受けることができる状況にあること、及び映像音声の状況 について、宅地建物取引士が説明開始前に確認しなければならない。
エ 重要事項説明を開始した後、映像を視認できず、又は音声を聞き取ること ができない状況が生じた場合には、直ちに説明を中断し、当該状況が解消さ れた後に説明を再開しなければならない。
１ １つ
２ ２つ
３ ３つ
４ ４つ

【問 17】 宅地建物取引業法が定める賃貸物件の媒介の報酬に関する次の記 述のうち、誤っているものはどれか。
１ 居住用建物の賃貸借の媒介報酬は、借主と貸主のそれぞれから賃料の 0.5 か月分とこれに対する消費税を受け取ることができるのが原則だが、借主及 び貸主双方の承諾がある場合には、それぞれから報酬として賃料の１か月分 と消費税を受け取ることができる。
２ 複数の宅地建物取引業者が入居者募集業務に関与する場合、宅地建物取引 業法が定める報酬額の上限額を当該複数の業者が分配して受領することがで きる。
３ 報酬とは別に受領することのできる広告料とは、報酬の範囲内で賄うこと が相当でない多額の費用を要する特別の広告の料金である。
４ 宅地建物取引業者が入居者募集業務として物件の広告や入居希望者への重 要事項説明を行ったにもかかわらず、賃貸借契約の直前に入居希望者が契約 を断念した場合、貸主に対し、既に行った広告及び重要事項説明書作成に要 した費用を報酬として請求することはできない。

【問 18】 宅地建物取引業法及び不当景品類及び不当表示防止法に基づく不 動産の表示に関する公正競争規約に従った不動産の表示方法に関する次の記述 のうち、正しいものの組合せはどれか。
ア 「新築」とは、建築後１年未満であることをいう。
イ 「マンション」とは、鉄筋コンクリート造りその他堅固な建物であって、 一棟の建物が、共用部分を除き、構造上、数個の部分に区画され、各部分が それぞれ独立して居住の用に供されるものをいう。
ウ 自転車による所要時間は、道路距離 250ｍにつき１分間を要するものとして 算出した数値を表示する。この場合において、１分未満の端数が生じたとき は１分として算出する。
エ 面積は、メートル法により表示し、１㎡未満の数値は、切り捨てて表示す ることができる。
１ ア、イ
２ イ、エ
３ ア、ウ
４ ウ、エ

【問 19】 定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、正しいものはどれ か。
１ 借主が死亡したときに契約が終了する旨の定めは、有効である。
２ 契約期間が１年未満の定期建物賃貸借契約は、無効である。
３ 平成 12 年３月１日より前に締結された居住用建物の賃貸借契約については、 契約当事者がこれを合意解約して、新たに定期建物賃貸借契約を締結するこ とは認められていない。
４ 床面積 300 ㎡未満の居住用建物については、借主が転勤、療養、親族の介 護等やむを得ない事情により、建物を生活の本拠として使用することが困難 となった場合には、中途解約特約がなくとも、借主は中途解約を申入れるこ とができる。

【問 20】 敷金に関する次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。
ア 借主は、不払賃料額の弁済に敷金を充てるよう貸主に請求することはでき ない。
イ 賃貸借契約継続中に敷金返還請求権が差し押えられた場合、貸主は、速や かに敷金相当額を差押債権者に支払わなければならない。
ウ 敷金は、原状回復とされている借主の毀損・汚損に対する損害賠償も担保 する。
エ 貸主Ａが賃貸物件を第三者Ｂに譲渡する際、賃貸人たる地位をＡに留保す る旨、ＡＢ間で合意すれば、貸主の地位はＡに留保され、Ａは敷金返還義務 を負う。
１ ア、イ
２ ア、ウ
３ ウ、エ
４ イ、エ 

【問 21】 賃料の供託に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１ 貸主に賃料を受領してもらうことが期待できない場合、借主は直ちに供託 することができる。
誤り：供託できるのは、①賃料の提供をした場合において、貸主がその受領を拒んだとき、②貸主が賃料を受領することができないとき、③借主に過失なく、貸主を確知することができないとき

２ 自身が貸主であると主張する者が複数名おり、借主が過失なく貸主を特定 できない場合、借主はそのうちの一人に賃料を支払えば賃料支払義務を免れ るため、賃料を供託することができない。
誤り：③借主に過失なく、貸主を確知することができないときに該当する

​​​３ 貸主は、いつでも供託金を受領することができる。
​​​正しい：

４ 供託所は、借主により供託がなされた場合、遅滞なく、貸主に供託の事実 を通知しなければならない。
誤り：供託所ではなく、借主が通知しなければならない

【問 22】 賃貸人Ａは賃借人Ｂに対して、賃料（共益費込み）月額金 10 万円、 当月分前月末日払い、遅延した場合は年 10％の遅延損害金を請求できる旨の約 定でアパートの一室を賃貸した。Ｂは、令和２年 10 月分、同年 11 月分及び同 年 12 月分の賃料を滞納したが、同年 12 月 15 日、Ａに金 20 万円を持参した。 この場合、賃料の充当に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１ 弁済の充当に関する民法の定めは強行規定であるため、ＡＢ間でこれと異 なる合意をしても無効である。
誤り：強行規定ではなく、任意規定

​２ Ａは、Ｂが充当を指定しない場合、金 20 万円を受領時に、いずれの債務に 充当するかを指定することができる。
​正しい：

３ Ｂは、Ａに対して、令和２年 10 月分の賃料及び同月分の遅延損害金に金 20 万円を優先的に充当するよう指定することができない。
誤り：すべての債務を消滅させることができない場合、指定することができる

４ Ｂが持参した現金は、遅延損害金、元本及び費用の順で充当される。
誤り：弁済の充当に関する合意がない場合、費用、利息、元本の順で充当される

【問 23】 賃貸物件の修繕に関する次の記述のうち、誤っているものはどれ か。
１ 賃貸物件が借主の責めにより修繕を要することになった場合、貸主は修繕 義務を免れる。
正しい：通常の修繕は貸主負担

２ 賃貸物件につき雨漏りが生じ、貸主が修繕する場合、借主はこれを拒めな い。
正しい：保存に必要な行為をしようとするときは、借主はこれを拒めない

​​​３ 借主が修繕の必要性を貸主に通知し、貸主がその旨を知ったにもかかわら ず相当期間内に修繕をしない場合、借主は賃貸物件の使用収益ができない範 囲で賃料の支払を拒絶することはできるが、自ら修繕することはできない。
​​​誤り：借主は、自らその修繕をすることができる

４ 貸主は、大地震により賃貸物件の一部が破損した場合でも、当該部分の修 繕義務を負う。
正しい：天変地異等の不可抗力によって生じた場合であっても、貸主は修繕義務を負う

【問 24】 貸主が、借主の賃料不払を理由として建物賃貸借契約を解除する 場合に関する次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。ただし、そ れぞれの選択肢に記載のない事実及び特約はないものとする。
ア 賃料の支払を１か月でも滞納すれば貸主が催告を経ずに賃貸借契約を解除 できるという特約を定めた場合、11 月分までの賃料に滞納はなかったが、11 月末日が支払期限である 12 月分の賃料が支払われなかったときは、12 月１日 に貸主が行った解除通知は有効である。
誤り：催告する必要があるため、無効（催告をしなくてもあながち不合理ではないという事情が存在する場合には許されるという判例はある）

イ 借主に対して解除を通知した上で建物明渡請求訴訟を提起した貸主は、賃 料の不払につき借主に故意過失があったことについては立証する必要はない。
正しい：

ウ 賃料不払のため契約を解除すると口頭で伝えられた借主が、通知を書面で 受け取っていないので解除は無効であると反論したが、このような反論は解 除の効力に関係がない。
正しい：口頭でも可能

エ 賃料が３か月間滞納されていることを理由に契約を解除するとの通知書を 受け取った借主が、それまで一度も滞納賃料の催告を受けたことがないので 解除は無効であると反論したが、このような反論は解除の効力に関係がない。
誤り：催告が必要である。

１ ア、エ
２ イ、ウ
３ ウ、エ
４ ア、イ
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【問 25】 破産と賃貸借に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１ 借主につき破産手続の開始が決定され、破産管財人が選任されると、賃主 が賃料の支払を催告する相手方は、破産管財人となる。
正しい：破産管財人が賃料に関する権利義務の主体となる

２ 借主につき破産手続の開始が決定され、破産管財人が選任された場合、破産管財人は、賃貸借契約を解除することができる。
正しい：破産管財人は解除権を有するため

３ 借主につき破産手続の開始が決定されたことは、民法上は、貸主が賃貸借 契約を解除する理由にならない。
正しい：

​​​４ 貸主につき破産手続の開始が決定され、破産管財人が選任されると、借主 は預け入れている敷金の額まで賃料の支払いを拒むことができる。
​​​誤り：預けている敷金の額まで、破産管財人に対して預託を請求することができる

まとめ

２０２３年度の対策テキストや問題集も店頭に並ぶようになりました。昨年は個数問題が多く解答に時間がかかったようです。問題集もできるだけ新しいものを選んでください。過去問を何回も繰り返して、問題を読むスピードを上げる練習が必要になると思います。

賃貸不動産経営管理士、２０２１年度第２６問～５０問/解答解説