老後の住み替え戦略：3LDKを貸して1LDKに住むとどうなる？

〜リバースモーゲージとの違いも徹底解説〜

💡 はじめに

老後に一人暮らしになると、
「広い3LDKマンションを持て余している」
という人は少なくありません。

そんなときの選択肢として注目されているのが、
**「3LDKを賃貸に出して、自分は1LDKに住み替える」**という方法です。

また、近年では「リバースモーゲージ」という制度も話題です。
では、どちらが得なのか？
シミュレーションをもとに比較してみましょう。

📊 3LDKを貸して1LDKに住む場合の収支シミュレーション

🏘 前提条件

💰 年間の収支イメージ

• 家賃収入：15万円 × 11ヶ月（空室1ヶ月）＝ 165万円

• 管理手数料（5％）：−8.25万円

• 固定資産税：−12万円

• 修繕・管理費：−24万円

• 自分の家賃：−108万円

👉 年間収支：＋12.75万円の黒字！

💬 ポイント

3LDKを貸すことで、
自分の1LDK家賃をほぼ家賃収入でまかなえる計算になります。

さらに、物件は自分の資産として残るため、
「安定した収入」と「資産の維持」を両立できる点が魅力です。

🏦 リバースモーゲージとの違いと注意点

⚠️ リバースモーゲージの「長生きリスク」とは？

リバースモーゲージでは、
自宅を担保にして、毎月または一括でお金を借りる制度です。

しかし、もし長生きした場合、
借入額が増え続け、最終的に
🏚「自宅を売却しても返しきれない」
というリスクが生じることがあります。

特に、

• 不動産価値が下落した場合

• 金利が上昇した場合
  には、このリスクが大きくなります。

そのため、長生きしそうな人ほど
リバースモーゲージは慎重に検討が必要です。

💭 どちらが向いている？

• 🏠 賃貸活用が向いている人

  • マンションが人気エリアにある

  • 建物が良好で、修繕費が大きくかからない

  • 将来的に子どもや家族に資産を残したい

• 💰 リバースモーゲージが向いている人

  • 物件の賃貸需要が少ない地域

  • 管理の手間を減らしたい

  • 今すぐ現金が必要で、相続を前提としない

  • ただし、長生きリスクを理解しておくことが大切

🌿 まとめ

老後の住まい方は、「持ち家をどう活かすか」で安心感が大きく変わります。

3LDKを賃貸に出して1LDKに住む方法は、
家賃収入で生活費を補い、資産を保ち続けられる堅実な選択肢。

一方で、リバースモーゲージは
自宅を資金に変えられる反面、長生きリスクや資産喪失の可能性もあります。

大切なのは、
「自分がどんな老後を送りたいか」を明確にして、
その目的に合った方法を選ぶことです。