実家の家を相続したなど、すでに住む家がるのに不動産を持つことになることがあります。これまでは固定資産税も軽減されるので放置しておけばと思っていた実家の空き家も、法改正で相続した人の負担と責任は大きくなりました。わたしは、実家の空き家を処分した経験もあり、戸建賃貸不動産を4件所有する大家でもあります。昨年から研修を受けて空き家解決エージェント（https://taketto1960.com/akiya-agent1/）という資格も取りました。空き家でお悩みの方の一助になるよう情報提供しています。
どうして空き家を放置してはいけないか
- 住まない家を管理するコストで自分の資産が減る
- 手入れをせずに放置すると近所とのトラブルの原因になることも
- 役所等から管理不全空き家に認定されると固定資産税が3倍以上に
- 時間が経つほど空き家はボロボロになり、資産価値が低下、活用できなくなる
- 放置していると売却や賃貸するときに莫大な費用が発生する
- 空き家のまま自分が亡くなると、子供や孫に迷惑がかかる
- 相続登記をしないと過料（１０万円以下）が発生する
空き家に関する法律改正
開成空き家法２０２３年１２月スタート
空き家の定義（総務省「住宅・土地統計調査」）４種類
- 二次的空き家・・・別荘、その他セカンドハウス等
- 売却用の住宅
- 賃貸用の住宅
- その他住宅
その他空き家の定義
- 二次利用・賃貸・売却用以外で人が住んでいない住宅
- 転勤・入院などのために居住世帯が長期にわたって不在の住宅
- 建て替えなどのたえに取り壊し予定の住宅など
法改正の内容
- 空き家が管理不全になると固定資産税が4.2倍に跳ね上がる
- 特定空き家に認定されると取り壊される可能性が大きい
- 相続登記が義務化、登記を怠ると１０万円以下の過料
- 市区町村の特例で再建築不可物件が建て替え可能になることも
- 相続した不動産を３年以内に売ると、税金が安くなる
- 相続人の中に行方不明者がいても処分しやすくなった
- 相続した土地を国が引き取ってくれる制度が始まった
- 相続放棄すれば、空き家の管理から逃れられる場合もある
管理不全空き家の例（地区町村により基準は異なります）
- 割れた窓をそのままに放置している
- 外装材や屋根が老朽化によりはがれたり、脱落している
- 門や塀が破損、腐食、ひび割れ状態になっている
- 立木が隣家や道路にはみ出すほど繁茂している
- 雨漏りや排水の流出などが放置されている
- ゴミの放置、悪臭、動物の棲みつき、ハエ、蚊など虫の発生などがある
これまでは、とりあえず家が建っていれば固定資産税・都市計画税が減額されていた。
➡管理不全空き家に指定されると、減免措置がなくなり、約4.2倍
これまで年間１０万円支払っていた場合は、４０万円以上の出費になる
特定空き家とは
- 倒壊など著しく保安上危険となる恐れがある状態
- アスベスト（石綿）の飛散やゴミによる異臭の発生など、著しく衛生上有害となる恐れがある状態
- 適切な管理がされていないことで著しく景観を損なっている状態
- その他、立木の枝の越境や棲みついた動物の糞尿などの影響によって、周辺の生活環境を乱している状態
特定空き家の末路
緊急代執行
- 緊急時には命令等は不要で代執行されることもあります
- 解体費用は、所有者に請求される
- 空き家の解体費用は、全額所有者負担
- 支払いが不可能な場合は、財産差し押さえ
- 破産しても、行政代執行費用は残る
不動産相続登記義務化
相続したあと３年以内に登記しないと１０万円以下の過料を取られることも（２０２４年４月１日「不動産登記法」改正）
①登記名義人がなくなったこと、②自分がその相続人であることを３年以内に申告すれば過料なし
再建築不可の空き家に朗報
- 空き家等活用促進地域の創設で、道幅4ｍ未満でも家の建て替えができる地域も
➡地区町村が活用方針に定めた「敷地特例適用要件」に適合する空き家は、前面道路が4ｍ未満でも建て替え、改築等がしやすくなった - 住宅をカフェに変更など4，空き家の用途変更も容易になった
➡市区町村が活用方針に定めた「用途特例適用要件」に合う用途なら変更が可能になった
耐震工事や更地にせずに売った空き家も３０００万円控除の対象になる場合も！
現行：空き家→除去→更地 売買契約、または売主が耐震改修を実施 売却場合対象
改正：買主が除去、耐震改修を行ってもOK
➡相続してから3年以内に売ること
相続人の中に行方不明者がいた場合
- 共有者の過半数でいろいろ決められる（ちょっとした修繕など）
- 相続開始から１０年たつと行方不明者の持ち分を動かせる
１０年分の管理料を支払えば相続した土地を国が引き取ってくれる？
申請の流れ
- 土地を相続した人が申請
- 法務局が要件を審査して承認
- 申請者が１０年分の土地管理費相当額の負担金を納付
- 国庫帰属
➡実際には制約が多く、適用されるのが難しいようです。
NGな場合
- 建物が建っている
- 他人が使用権を持っている
- 地下に産業廃棄物などが埋まっている
- 崖がある
- 境界がはっきりしない土地 など
相続放棄した場合、空き家の管理責任を負うのは「占有者」に限られるようになった
- 相続放棄したときにその家に居住するなどしていなければ管理責任なし
- 空き家だけの放棄はできない。被相続人のすべての財産を放棄することになる。預貯金などの財産ももらえない。
まとめ
実際に空き家を処分しようとすると自分で住む、事業に使う、売る、貸すの４つの選択肢がありますが、いずれにしても残置物を片付ける必要があります。うちの実家の場合は近所ではなかったのでまとめて業者に処分してもらいましたが、産業廃棄物の処理が厳しくなっていますのでかなりの額になりました。早めに残置物を減らすことが大事かなと思います。
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