築古マンション購入で失敗しないために

価格・管理費・修繕積立金・建て替え問題の正しい考え方

中古マンションの購入を考えるとき、
「価格が安い」「立地が良い」という理由で
築古マンションを検討する方は少なくありません。

しかし築年数が古いマンションには、
修繕積立金不足や建て替え問題といった
見えにくいリスクが潜んでいます。

この記事では、
築古マンションを購入する際に
どんなマンションを選ぶべきか
修繕積立金の蓄積状況はどう確認するのか
をわかりやすく解説します。

築古マンション購入で一番大切な視点

結論から言うと、
**建物の古さより「管理の質」**が重要です。

チェックすべき優先順位は次の3つです。

1 管理がきちんと機能しているか
2 修繕積立金が適正に集められているか
3 建て替えや大規模修繕が現実的か

価格が安くても、
管理が崩れているマンションは
将来大きな負担を抱える可能性があります。

購入価格の考え方

相場より極端に安いマンションには注意が必要です。

安い理由として多いのは
・修繕積立金が不足している
・住民の高齢化が進んでいる
・管理組合が機能していない

といった問題です。

「安い＝お得」ではありません。
将来かかるお金も含めて価格を見ることが重要です。

管理費のチェックポイント

管理費は、
マンションの「日常的な健康状態」を表します。

確認したいポイント
・管理会社が入っている
・管理人が定期的に巡回または常駐している
・共用部分が清潔に保たれている

管理費の目安
・1平方メートルあたり 月150円〜300円程度

安すぎる場合は、
管理の質が落ちている可能性があります。

修繕積立金が最重要ポイント

築古マンションでは、
修繕積立金の内容が将来を左右します。

目安（70平方メートルの場合）
・月1万5千円〜2万5千円以上
・1万円以下は注意が必要

積立金が少ないと、
将来
・突然の値上げ
・一時金の徴収
が発生しやすくなります。

良い築古マンションの特徴

管理組合が機能している

・毎年総会が開催されている
・議事録がきちんと残っている
・修繕積立金の滞納が少ない

修繕履歴が明確

・外壁補修
・屋上防水
・給排水管の更新

特に給排水管の修繕履歴は重要です。
これが未対応だと、
将来数百万円単位の負担が発生することもあります。

戸数と立地も重要

戸数が多いマンション（50戸以上が目安）は
・1戸あたりの負担が軽くなる
・大規模修繕や合意形成が進みやすい

また
・駅から近い
・実需の強いエリア
は、将来の売却や建て替え時にも有利です。

建て替え問題の現実

建て替えには
区分所有者の5分の4以上の賛成が必要です。

高齢者が多いマンションでは
・合意形成が難しい
・追加費用を出せない人が多い
という理由で進まないケースが大半です。

そのため
建て替えを前提に購入するのは危険です。

「建て替えなくても
きちんと住み続けられる管理状態か」
を重視しましょう。

修繕積立金の蓄積額はどう調べる？

購入前に必ず、不動産会社に
次の書類を請求してください。

重要事項調査報告書

・修繕積立金の残高
・滞納額
・今後の修繕予定

長期修繕計画書

・30年前後の修繕計画
・将来の積立金増額予定

管理組合の収支報告書

・年間収支
・計画通り積み立てられているか

修繕積立金残高の目安

確認方法
修繕積立金残高 ÷ 総戸数

目安
・50万円以下 危険
・100万円前後 注意
・200万円以上 比較的安心

※築年数とのバランスで判断します

まとめ

築古マンション選びで大切なのは

・価格の安さに飛びつかない
・管理と修繕積立金を最優先で確認
・建て替えは期待しない
・書類を見ずに判断しない

築古マンションは
「安く買う物件」ではなく
将来まで安心して住める物件を選ぶことが重要です。